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Zinssicherung - Können Sie sich Ihre Immobilie nach einen Zinsanstieg noch leisten? Jetzt 1,25 % auf Folgefinanzierung sichern

Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist bei Immobilienfinanzierungen heute die Regel. Als Immobilienkäufer und Darlehensnehmer profitieren Sie von dieser langen Frist. Unabhängig von der Entwicklung der Baufinanzierungszinsen am Markt bleiben Ihre Darlehenskosten während dieser Zeit unverändert. Sie können also sicher sein, für Ihr Darlehen nicht unerwartet mehr Zinsen zahlen zu müssen. Mit anderen Worten: Sie erhalten Planungssicherheit.

Eine kurzfristige Zinserhöhung muss Sie nicht interessieren. Doch Immobilien- und Finanzexperten gehen davon aus, dass sich die Lage an den Märkten ändert. Wie schützen Sie sich als Immobilienbesitzer vor einer Immobilienblase? Und wie stellen Sie sicher, Ihre Restschuld auch bei steigenden Darlehenskosten noch sicher zahlen zu können? Das Geheimnis lautet: Zinssicherung. Ein Bausparvertrag ist dazu ideal geeignet. 

 

Zinssicherung - Der Leitzins als Schlüssel zu Zinsänderungen


Geringe Kosten für Verbraucherkredite sind möglich, weil die Zentralbanken den Leitzins auf einem niedrigen Niveau halten. Die Europäischen Zentralbank (EZB) in Frankfurt hat die Leitzinsen im Zug der Finanz- und Bankenkrise kontinuierlich gesenkt. Die US-amerikanische Notenbank Federal Reserve – kurz als FED bezeichnet – hat die Zinsen ebenso immer weiter reduziert. Sowohl die EZB als auch die FED kaufen dazu im großen Stil Staatsanleihen von kriselnden Ländern auf. So senken sie deren Zinslasten. Gleichzeitig ist der Leitzins ausschlaggebend für die Höhe der Kredit- und Darlehenszinsen.

Ein niedriger Leitzins führt unmittelbar zu geringen Finanzierungszinsen, denn der Leitzins steht auch für die Kosten, die eine Geschäftsbank bei der Zentralbank für die Aufnahme von neuen Krediten zahlen muss. Nach der Finanzkrise der Jahre 2008 und 2009 wurden die Leitzinsen im Lauf der Zeit auf Null Prozent gesenkt. In der Konsequenz sind heute Darlehenszinsen in einer Größenordnung von ein bis drei Prozent pro Jahr möglich und realistisch. Sinkende Zinsen wirken sich aber unmittelbar auf die Immobilienpreise aus.

Immobilienblase - So beeinflussen Niedrigzinsen die Immobilienpreise 

Geringe Leitzinsen führen nicht nur zu geringen Kosten für Konsumkredite und Darlehen. Sie führen auch dazu, dass die Banken kaum noch Zinsen für Ersparnisse anbieten. Wenn Sie sich heute die Guthabenverzinsung für ein Sparbuch, für ein Tagesgeld oder für ein Festgeld ansehen, fällt der enorme Unterschied im Vergleich zu früheren Konditionen auf. Die Verzinsung von angesparten Guthaben bewegt sich heute meist deutlich unter einem Prozent. Selbst für ein Festgeld mit einer Laufzeit von drei bis fünf Jahren ist kaum noch eine Verzinsung von über einem Prozent zu erzielen. Als Anleger suchen Sie also Alternativen für Ihr angespartes Geld. Immobilien sind eine gute Empfehlung, denn sie sind als Sachwert recht gut geschützt vor einem Anstieg des Preisniveaus. Deshalb galt das „Betongold“ in den letzten Jahren als sichere Variante für private Investoren. Allein im letzten Jahr wurden Häuser und Grundstücke in einem Wert von rund 190 Mrd. Euro in Deutschland ge- und verkauft. Im Vergleich zum Jahr 2009 entspricht das einer Erhöhung der Umsätze um rund 50 Prozent. Eine steigende Nachfrage nach Immobilien lässt aber auch die Preise unmittelbar steigen. Geringe Leitzinsen führen also zu geringen Kreditzinsen und zu steigenden Immobilienpreisen. Finanzfachleute sprechen in diesem Zusammenhang immer wieder von der Immobilienblase.

Je länger die Leitzinsen auf einem niedrigen Niveau bleiben, desto mehr steigt die Angst vor Zinserhöhungen der EZB – und damit vor dem Platzen der Immobilienblase. Wie groß die Gefahr ist, zeigt ein Blick auf die aktuelle Entwicklung in Kanada. Durch die aktuell robuste Konjunktur und die stabile Situation am Arbeitsmarkt hat man den Leitzins von 0,25 Prozent auf 0,75 Prozent erhöht. Allein im Juli 2017 fielen die Immobilienverkäufe um 40 Prozent, weil sich viele interessierte Käufer die nun höheren Darlehenszinsen nicht mehr leisten konnten. Ein Rückgang der Verkäufe wird unmittelbar zu sinkenden Immobilienpreisen führen. Damit dürften sich schlechte Zeiten für Immobilienbesitzer ankündigen. 

Immobilienblase - Steigende Zinsen verunsichern viele Verbraucher

Nicht nur die aktuelle Situation in Kanada macht deutlich, wie schnell die Immobilienblase platzen kann und wie unvermutet stolze Hausbesitzer in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Diese Situation führt zur Verunsicherung vieler Darlehensnehmer. Ein einfaches Beispiel zeigt, wie wichtig eine frühzeitige Zinssicherung ist, denn nur sie schützt vor den Folgen einer deutlichen Zinserhöhung.

Bei einem Darlehen von 250.000 Euro beträgt die Zinslast pro Jahr bei einem Zins von zwei Prozent 5.000 Euro. Der Darlehensnehmer zahlt jeden Monat 410 Euro Zinsen für sein Darlehen. Wenn die Finanzierung nun aber eine Restschuld von 250.000 Euro hat und die Darlehenskosten durch steigende Leitzinsen zum Ablauf der Zinsbindung auf fünf Prozent steigen, zahlt der Darlehensnehmer pro Jahr allein 12.500 Euro Zinsen. Das entspricht einer monatlichen Zinsbelastung von 1.040 Euro! 

Angesichts solcher Zahlen wird deutlich, wie sehr die Verbraucher zunehmend verunsichert sind, welche Folgen ein Platzen der Immobilienblase nach sich ziehen könnte. Somit stellt sich die Frage, wie man sich wirksam vor einer Zinserhöhung schützt. Als Immobilienbesitzer und Darlehensnehmer haben Sie dazu im Prinzip zwei Möglichkeiten: Ein Bausparvertrag sichert Ihnen schon heute attraktive Zinsen für ein Darlehen, das Sie erst in einigen Jahren in Anspruch nehmen wollen. Kommt ein Bausparvertrag heute nicht für Sie in Frage, ist ein Forward-Darlehen das Mittel der Wahl für eine effektive Zinssicherung. Doch wie funktionieren diese beiden Wege zur Absicherung gegen eine Zinserhöhung? Und ist es möglich, sich heute schon Zinsen in einer Größenordnung von 1,25 Prozent für die nächsten vier bis fünf Jahre zu sichern?



Zinssicherung - So schützt ein Bausparvertrag vor hohen Zinsen 

Ein Bausparvertrag wird in der Regel über zwei Phasen abgeschlossen:
In der Ansparphase zahlen Sie jeden Monat eine feste Summe in den Vertrag ein. Diese wird angelegt und verzinst. Sobald etwa 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme eingezahlt sind, kann das angesparte und verzinste Guthaben ausgezahlt werden. Die Guthabenverzinsung ist im Vergleich zu gängigen Geldanlagen wie Tages- und Festgeldern recht attraktiv, sie liegt meist etwas über der Rendite dieser klassischen Investments. Viele Banken nutzen die Guthabenverzinsung, um sich von der Konkurrenz abzuheben und bieten im Vergleich sehr attraktive Renditen an.

 Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen, ist die zweite Phase des Vertrags für Sie noch interessanter. In der Darlehensphase nehmen Sie nämlich ein Darlehen auf. Die Konditionen für dieses Darlehen sichern Sie sich schon zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Bausparvertrag unterschreiben. Sie schließen also heute einen Vertrag über das Bausparguthaben und das Darlehen ab. So sichern Sie sich bereits jetzt gegen eine mögliche Zinserhöhung für Baufinanzierungen ab. Die gesamte Bausparsumme können Sie sehr gut als Teil einer Immobilienfinanzierung verwenden, denn der Vertrag lässt sich leicht mit einem klassischen Annuitätendarlehen kombinieren. Wollen Sie das Darlehen zum Zeitpunkt der Zuteilung des Vertrags nicht in Anspruch nehmen, weil Sie sich gegen den Kauf einer Immobilie entschieden haben oder weil Sie für die Finanzierung ein klassisches Annuitätendarlehen aufnehmen möchten, ist auch das kein Problem. Sie erhalten dann die Auszahlung des angesparten und verzinsten Guthabens. Somit gehen Sie keine vertragliche Bindung hinsichtlich des Darlehens ein, Sie behalten also Ihre volle Flexibilität. Die monatliche Belastung bleibt für Sie während der gesamten Anspar- und Darlehensphase übrigens unverändert. Sie wissen also schon heute, mit welcher monatlichen Belastung Sie in den nächsten Jahren rechnen müssen. 

Bausparverträge bieten sich an, wenn Sie als Käufer noch nicht sicher sind, ob Sie in absehbarer Zeit eine Immobilie weiterfinanzieren wollen. Sie können das angesparte Geld nämlich auch zur Renovierung einer Mietwohnung oder für den Kauf einer neuen Küche verwenden. Wichtig ist lediglich, dass Sie die monatliche Bausparrate heute zuverlässig zahlen können. In Ihrem finanziellen Budget sollte also genügend Raum sein, dass die Rate für Ihren Vertrag auch über einen längeren Zeitraum bequem zu zahlen ist. Der große Vorteil eines Bausparvertrags liegt natürlich darin, dass Sie schon heute genau wissen, welche monatlichen Zahlungen in der Anspar- und in der Darlehensphase auf Sie zukommen. Der Vertrag wird zu den jetzt geltenden Marktkonditionen der Bausparkasse abgeschlossen, eine Anpassung ist auch dann nicht möglich, wenn sich die Darlehenszinsen erhöhen. Wenn Sie sich nicht für den Abschluss eines Bausparvertrags entscheiden können oder wenn dieser aufgrund der finanziellen Belastung nicht für Sie in Frage kommt, bietet sich ein Forward-Darlehen zur Zinssicherung an. 

Zinssicherung - So funktioniert die Sicherung Ihrer Anschlussfinanzierung durch ein Forwarddarlehen

Das Forward Darlehen ist optimal für Sie, wenn Sie bereits eine Immobilie gekauft haben, deren Finanzierung in einigen Jahren abläuft. Sofern Ihr Darlehensvertrag vor etwa fünf Jahren mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren abgeschlossen wurde, profitieren Sie vermutlich von recht günstigen Darlehenszinsen. Aufgrund der noch vor Ihnen liegenden Vertragslaufzeit von weiteren fünf Jahren kommt eine Ablösung des Darlehens heute aber nicht in Frage, denn in diesem Fall müssten Sie voraussichtlich eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an Ihre Bank zahlen. 

Der Vorteil des Forward-Darlehens besteht darin, dass Sie es bis zu 60 Monate im Voraus zu den heute geltenden Zinsen abschließen. Sie sichern sich also bereits jetzt die attraktiven Konditionen, obwohl Ihr aktuelles Darlehen erst in einigen Jahren abläuft. Die Rückzahlung des Forward Darlehens beginnt auch erst nach dem Ende Ihres aktuellen Darlehensvertrages. Somit sind solche Darlehen im Prinzip nichts anderes als vorzeitig abgeschlossene Finanzierungen zu den jetzt geltenden Konditionen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist diese Art der Zinssicherung für Darlehensnehmer optimal geeignet, um sich die attraktiven Darlehenskosten auf lange Sicht zu sichern. Sie haben bereits zum heutigen Zeitpunkt Planungssicherheit über einen sehr langen Zeitraum, denn das Darlehen kann wiederum mit einer Zinsbindungsfrist von fünf, zehn, fünfzehn Jahren, teilweise auch länger, abgeschlossen werden. Sie haben also schon jetzt die Chance, sich attraktive Konditionen für einen sehr langen Zeitraum zu sichern. Im Idealfall gelingt es Ihnen sogar, Ihre Finanzierung mit dem Abschluss des vorzeitigen Anschlussdarlehens vollständig zu tilgen. Dank der geringen Zinsen ist es nämlich möglich, eine vergleichsweise hohe Tilgung zu vereinbaren. Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und erweitern Ihren finanziellen Spielraum. Eine frühzeitig abgeschlossene Anschlussfinanzierung mit attraktiven Zinsen dient also auch dazu, die Rückzahlung Ihres Darlehens auf Dauer zu sichern und planbar zu machen. 

Viele Banken nutzen diese Form des Darlehens übrigens, um ihre Bestandskunden langfristig an sich zu binden oder um neue Kunden zu gewinnen. Für Sie heißt das, Sie sollten vor dem Vertragsabschluss unbedingt einen Vergleich der Konditionen durchführen. Einige Banken bieten die frühzeitige Vereinbarung der Konditionen mit einem zeitlichen Vorlauf von drei Jahren an, andere nutzen den gesetzlich möglichen Rahmen von 60 Monaten voll aus. In der Regel wird die Bank übrigens einen geringen Zinsaufschlag von Ihnen verlangen. Dieser steigt mit der Länge der Vorlaufzeit.

Schließen Sie Ihr Darlehen fünf Jahre im Voraus ab, ist der Aufschlag also etwas höher als bei einer Vorlaufzeit von drei Jahren. Trotzdem ist der Aufschlag angesichts der niedrigen Zinsen am Markt relativ gering, wenn die Zinsen wieder steigen sollten. Ein Vergleich der Konditionen lohnt sich für Sie unbedingt, denn auch bei vorzeitigen Anschlussfinanzierungen ist der Kampf der Banken um lukrative Vertragsabschlüsse mit zahlungskräftigen Kunden hart. Für Sie als Kunde ergibt sich daraus die Chance auf günstige Zinsen und flexible Konditionen für Ihre Vertragsgestaltung. 

Nutzen Sie jetzt Ihre Chance und sichern Sie sich die Zinsen in einer Höhe von 1,25 Prozent für Ihre Folgefinanzierung und profitieren Sie von der langfristigen Planbarkeit Ihrer zukünftigen Darlehensraten! Einen effektiveren Schutz gegen die mögliche Zinswende der Europäischen Zentralbank gibt es nicht! Wir beraten Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten, sich schon heute vor steigenden Zinsen für Ihre Baufinanzierung zu schützen. So bleiben auch Darlehen mit einer hohen Restschuld sicher und zuverlässig für Sie finanzierbar, selbst wenn die Zinsen für Baufinanzierungen aufgrund einer Maßnahme der Europäischen Zentralbank in absehbarer Zeit steigen sollten.